ファッション、飲食の街からオフィス街に転換か？

商業賃料は銀座中央通りの中心地の１階路面では、1坪当たり20万円前後の賃料が稼げる。ただし、それでも上層階は家賃が高くない。古いビルや裏通りなら、商業賃料はガタ落ちだ。

実際、裏通りの零細の古ビルの上層階でないと家賃を払う体力が乏しい飲食テナントは、家賃が安いうえに入居期間も短めだ。大型店の１フロアを借りた飲食店の撤退も珍しくはない。
旧東芝ビル跡地に出店した東急プラザ銀座も上層階の免税店が不振だが、飲食街も好調とは言いがたい状況だという。

顧客の銀座の（飲食・レジャーの）夜の滞在時間は短いという「夜の客の逃げ足が速い銀座」の構造問題も残されたままだ。
飲食以外でも、海外の新興ブランドは、高い家賃に絶えきれず撤退するケースが見受けられる。ビルオーナーは「銀座の商業テナントは、ビルを高値で買ってくれる投資家から見ても、賃料リスクがある」とみている。
それでなくても、銀座立地を支えてきたアパレルは、ネット通販に押されて店舗展開や販売戦略の見直しが進められている。

18年の衣類・服装雑貨の通販市場は1兆7730億円で、生活家電・AV機器、書籍・映像・音楽ソフトより大きい。大手のオンワードですら、2割にあたる600店の閉鎖を控える。銀座で商業ビル地を確保したオンワードはすでに関西の鉄道系企業に用地を泣く泣く売った。「ネット通販とリアル店舗を融合する」という戦略は美辞麗句だけで終わる場合が多いが、超一等地の銀座でも他人事ではない。レナウンや三陽商会も同様だ。

加えて通販できない、通販されない高級海外ブランドの新規誘致は曲がり角を迎えている。大型ブランドの集合店舗といえるギンザシックスの出現で、銀座に新規出店できるブランドは数少ない。

米・テファニーに買収を仕掛けるLVMHグループ(ルイ・ヴィトンなど70超の高級ブランドを所有)への一極依存ももう限界だ。国内の所得の二極化による高価なブランド消費の頭打ち化と中国など新興アジアの爆買い客の減少は、銀座に変化を迫っている。その一つが事務所誘致、銀座ルールの見直しなのだ。