晴海の選手村の「地価を10分の1」に大幅値引きのカラクリ

選手村に使われた後にマンション群となる「晴海フラッグ」は築地市場跡地と豊洲市場の中間に位置し、東京駅から4キロほどの好立地で、7月に発売開始された。マンション 5632 戸のうち、分譲 4145 戸の予定価格は 90 ㎡の 3LDK で 8000 万円程度。坪単価は 300 万円前後だ。

このマンションが買いかどうか話題になったが、第1期分譲分は平均倍率2.57倍、最高で71倍という部屋もあって、上々の人気で終わった。8月の首都圏のマンション発売数の何と３分の１は晴海フラッグが占めるという超大型物件で、８月の首都圏全体の発売は前年同期比で21％も増えたのだ。

そんななかで9月13日、このマンションをめぐる住民訴訟の大詰めを迎えていた。
裁判になった原因はこのマンションの地価は、周辺の地価にくらべて10分の1以下の激安価格で買われたものだったからだ。

東京都から三井不動産など開発業者11社への2016年末に都有地を売った際の価格だ。その広さは13.4ヘクタール、東京ドーム３個分の土地が129億6000万円。１㎡あたりの単価は9万6784円に過ぎない。

選手村の近隣の晴海3丁目の 16 年の 公示地価（商業地）は、132万円ほどだから、近隣の地価の10分の1以下で、割引率は9割引を超える。

9月13日にあった住民訴訟の口頭弁論では、原告側は「五輪の選手村に使う特殊要因を考慮しても土地価格 は1653億円が妥当とし、129.6億円の販売価格との差は1500億円規模」と指摘。 払い下げ価格は西多摩郡檜原村の地価と同水準と言えるほど安いと、不当な廉売を訴えた。

なぜ、こんな激安販売ができたのか。
そのカラクリは、複雑で込み入った街区の再開発に多用させる「市街地市街地再開発事業」という制度をわざわざ、地主の都（1者）だけが持つ広大地の「再開発」に持ち込んだのだ。

結果として、選手村開発は東京都（小池百合子知事）が、用地の地主、再開発許認可のトップ、そして再開発事業の施行者という異例の「一人三役」を演じた。

さらに激安にするためのトリックは続く。市街地再開発事業による土地の処分には、近傍類似の土地等の価格を考慮して定める相当の価格で縛る規定（都市再開発法80条）がある。だが、権利者全員（晴海の場合は東京都だけ）の合意があれば、任意の価格で売買できる。この規定を使って、都は法外な安値販売を強行、売った後はさっさと再開発事業から退出してしまった。

しかも都議会や都の財産価格審議会も安値販売を問題にしていない。さらに都は、選手村の基盤整備に400億円以上を投入した上、選手村の家賃も負担するため、差し引きすると売却した東京都の側が実質的には大赤字なのだ。

住民訴訟が起こったからだろうか。都と事業者は、五輪後のマンション分譲事業の収益をさらに分け合うことで合意した。堅調な不動産市況を受けて当初想定より高く売れそうだということで、高く売れた分の１％（28億円）を超える分については、都と業者で半分ずつ分け合うことになった。

都関係者によると、これは200億円を上回り、都に入る分も100 億円を超える可能性がある、という。だが、仮に実現したとしても、これは安値販売分を取り戻すというものではない。そもそもの1500億円の値引きに対して200億円というのは間尺に合う取り引きといえるのだろうか。