物件価格はどのようにして決まるのか

　投資用マンションの価格を決定するプロセスを見てみましょう。まず、不動産を売りたい人（売り主）が、所有しているマンションがどれくらいの価格で売却されるのかを不動産会社に問い合わせをするところからスタートします。

　依頼を受けた不動産会社の担当者は、以下の手順で査定をします。

(1)同じマンション内の違う部屋がどれくらいの価格で取引されているかを調べる
　このとき、国道交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している「レインズ」というシステムを使用しますが、このシステムにアクセスできるのはこの機構の会員不動産会社のみです。

(2)該当のマンションがどれくらいの賃料で貸せるのかを調べる
　投資用不動産の場合、利回りが高くないと買い手がつかないので、しっかり調査します。

(3)マンションの立地・駅徒歩・築年数などを調べる
　住居用のマンションと同様、マンションの周囲の環境、駅からどれくらい近いのか、新しいのか古いのかは投資用マンションでも大きな判断材料となります。

　このような手順を経て、担当者は売り主にマンション価格の査定額を提出します。そして、その査定額を売り主が吟味するという流れです。そして「安すぎる」と感じた場合は売却を依頼しないこともありますし、複数の業者に査定を依頼していちばん高い査定額を出した会社に依頼するということもあります。最終的には、売り主の判断によるところが大きいのが不動産の価格の決定なのです。

　とはいえ、この価格で売れるかどうかはまた別問題です。相場より高すぎると売れないままですから、結局は値段を下げることになってしまいます。そういう意味では、売り主のつけた価格に最終判断を下すのは、市場（マーケット）ということになります。