ITとAI技術で住宅ノマドの可能性

建築後、20年目を迎えたタワマンが次々本格的な長期修繕工事を迎える物件が出てくる状況にあっても、中古タワマン価格にはこのことが読み込まれていない。そのため中古のタワマン価格はいまも高値を維持している。こうした事実が周知されれば、建築後10年～20年のタワマンの相場は下がってしまうものもあるはずだ。

いまなおこうした「不都合な真実」を知るのは、施工したゼネコンや販売した不動産会社（デベロッパー）だけ。だれもあえては口にしない。

タワマンに限らず、マンションの修繕積立金はなるべく低めに弾くのが業界の悪しき習慣。タワマンは解体や建て替えされたトラックレコード（履歴）がない。加えて、築後15年～20年目までの大規模修繕の履歴（総費用）などの実例も数少ないため、中古のタワマンを売る側も買う側もそうした点を、中古価格にどう反映すればよい明確な基準はないようだ。

タワマンに限らず、マンションは中古であってもおおむね10年前後は住宅ローン減税があることが多い。そのことや建物の減価償却の関係から築後10～20年目あたりを境に相場が下がる。しかし、人気のタワマンの価格は土地の希少性もあり、値上がりか、ほぼ横ばいの物件が少なくない。そのことや建物の減価償却の関係から築後10～20年目あたりを境に相場が下がる。

だが、15年～20年の間に行われる大規模修繕工事で大きな費用がかかり、工事後多くの管理組合では、修繕費を使い切ってしまうのが現実だ。しかし、日本ではタワマンに限らず、通常のマンションでも、建物の傷み具合や施設、管理組合の修繕積立金の財務データなどが第三者（買い手側）に十分に開示され、ガラス張りにされる例はまれだ。

このことが「タワマンは築後15年で売りなさい」という根拠になっている。

最近でこそ、修繕の必要性やその財政も含めてマンションが格付けされる動きが出てきたが、進んで格付けされている物件はそれこそ「自信」のある物件ともいえ、それだけで優良物件といえるのかもしれない。